Realitní správa - Ing. Jozef Hruboš | Reality

Firma Ing. Jozef Hruboš – Realitní správa poskytuje komplexní služby v oblasti správy a údržby nemovitostí. Služby poskytuje všem právnickým a fyzickým osobám. Nabízí služby pro SVJ (společenství vlastníků jednotek) od samotného založení společenství. Dále nabízí odbornou pomoc statutárním organům společnosti a to především v legislativní oblasti. Firma nabízí své zkušenosti v dané oblasti od roku 1995. Nabídku tvoří komplex služeb a jejich zabezpečení dle potřeb jednotlivých společenství.

Služby pro SVJ

Založení společenství vlastníků jednotek (SVJ)

notářský zápis ustanovující schůze
zajištění registrace v obchodním rejstříku
založení a vedení účetnictví
vedení dokumentace domu
vedení plateb přes SIPO
nabídky na opravy a samotné zajištění oprav
zajištění předepsaných revizí technických zařízení

Pomoc statutárním orgánům společnosti

především v legislativní oblasti
zabezpečení havarijní služby
zajištění pojištění majetku společností s výraznou slevou
řešení pojistných událostí společenství
financování větších oprav vyřízením úvěru pro SVJ

Realitní činnost

Služby v oblasti realitní činnosti jsou zaměřené na zprostředkování prodeje a koupě nemovitosti. Zde je poskytován komplexní realitní servis viz. Reality, včetně zajištění pojištění domácností.

Převzetí nemovitosti do správy

Správa a způsoby jejího zabezpečení

Administrativní činnost

Operativní činnost

Postup při převzetí domu do správy

Prohlídka a dokumentace domu

Zjednodušený graf správy a oblasti

Převzetí nemovitosti do správy

Způsob převzetí nemovitosti, zejména obytného domu, do správy předznamenává do budoucna kvalitu výkonu správy a zabezpečování jeho bezporuchového provozu. Proto je nutné každému domu věnovat patřičnou pozornost a zaměřit se na zjištění všech skutečností, které mohou výkon správy a provozu domu ovlivnit. Je totiž třeba mít především na zřeteli skutečnost, že každý vlastník se s převodem vlastnictví obytných domů ujímá také výkonu veškerých vlastnických práv a povinností.

Od okamžiku převzetí domu správce musí zajistit řádné plnění základních vlastnických funkcí. Jedná se především o zajištění přehledu o majetku, jeho správy a bezporuchového provozu, ale i přípravu rozsáhlejších záměrů (např. velké opravy přesahující rámec zabezpečení běžného provozu, případně modernizace). Zajistit je třeba i další úkoly, které pro každého vlastníka vyplývají z obecně závazných předpisů (ve vztahu k účetnictví, daňovým povinnostem, bezpečnosti technických zařízení v domě, k požární ochraně, atd.).

Každý vlastník podle svého rozhodnutí se svým majetkem také hospodaří. Rozumí se samo sebou, že jeho hospodaření bude v souladu s platnou právní úpravou. Podnikání s domovním majetkem je právem vlastníka, který také odpovídá za celkový chod tohoto majetku, především jeho bezporuchový provoz.

Správa a způsoby jejího zabezpečení

Správou domovního majetku, která může mít několik způsobů zabezpečení, rozumíme vyřizování související s administrativní a operativní činností. Základní povinností vlastníka je plynulý a bezporuchový provoz a správa každého domu, plně respektující oprávněné zájmy a potřeby jednotlivých nájemců bytů a nebytových prostor.

Vlastník se proto musí podle konkrétní situace rozhodnout o způsobu zajištění správy a provozu domovního majetku. Je to především rozhodnutí o organizační formě, způsobu, případně konkrétní osobě, která bude plnění povinností vlastníka domovního majetku ve stanoveném rozsahu zabezpečovat.

Plnění svých vlastnických funkcí může vlastník domovního majetku dle svého uvážení zabezpečit v zásadě dvěma způsoby:

přímo jako fyzická osoba nebo vlastním aparátem právnické osoby např. obce
prostřednictvím jiného subjektu, který zajistí správu a provoz bytového fondu, případně veškerého nemovitého majetku vlastníka (např. realitní či zprostředkovatelské kanceláře, fyzické osoby podnikající podle živnostenského zákona, ale i obch. společnostem).

Jak již bylo výše uvedeno, správou domovního majetku rozumíme zajišťování související s administrativní a operativní činností.

Administrativní činnost

Pod administrativní činnost zahrnujeme zpravidla úkony ekonomického a právního charakteru.

Právními úkony je zejména:

uzavírání nájemních smluv (o nájmu bytu a o nájmu nebytových prostor)
právní služba vč. vedení soudních sporů.

Ekonomickou agendou je především:

předpis a inkaso nájemného včetně vymáhání nedoplatků,
rozúčtování nákladů na služby poskytované s užíváním bytu v rozsahu stanoveném buď dohodou nebo zvláštními předpisy (vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele nebo v minulosti nyní již zrušenou vyhláškou MF č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů),
vedení účetnictví spojeného s provozem a správou bytového fondu,
zpracování podkladů pro daně a poplatky k jejich úhradě.

Plnění svých vlastnických funkcí může vlastník domovního majetku dle svého uvážení zabezpečit v zásadě dvěma způsoby:

přímo jako fyzická osoba nebo vlastním aparátem právnické osoby např. obce
prostřednictvím jiného subjektu, který zajistí správu a provoz bytového fondu, případně veškerého nemovitého majetku vlastníka (např. realitní či zprostředkovatelské kanceláře, fyzické osoby podnikající podle živnostenského zákona, ale i obch. společnostem).

Jak již bylo výše uvedeno, správou domovního majetku rozumíme zajišťování související s administrativní a operativní činností.

Operativní činnost

Operativní činností rozumíme agendu v oblasti provozní a technické.

Provozními činnostmi rozumíme:

vedení evidence o stavebně technickém stavu bytového fondu,
předávání a přejímání bytů a nebytových prostor nájemcům (v případě správce podle dispozic vlastníka),
zajišťování běžné i havarijní údržby domovního majetku,
zabezpečování dodávek všech médií nutných pro provoz domů (např. el. energie, voda, plyn, teplo a teplá užitková voda),
zabezpečování úklidu společných prostor v domě, chodníků a dalších přilehlých prostranství,
zajišťování dalších služeb spojených s užíváním bytů a nebytových prostor (např. odvoz popela a smetí, vyvážení žump),
zajišťování provozu zařízení a vybavení domu (např. výtah, společná televizní anténa, domovní prádelna, mandlovna).

Agendou v oblasti technické rozumíme následující činnosti:

objednávání, přejímání a kontrola oprav bytového fondu (tj. oprav ve společných částech domu, ale i oprav v bytech, které hradí pronajímatel) a jeho zařízení a vybavení (včetně výměny zařizovacích předmětů v jednotlivých bytech, které hradí pronajímatel),
zabezpečování povinných revizí, odborných prohlídek či zkoušek, které pro vlastníka vyplývají ze zvláštních předpisů,
vypracování návrhů na provedení rozsáhlejších oprav bytového fondu či jeho rekonstrukcí a modernizací včetně odhadu rozpočtových nákladů,
zajišťování rekonstrukcí a modernizací podle návrhů schválených vlastníkem bytového fondu atd..

Výkon správy nejen domovního majetku, ale každého majetku musí představovat soustavnou péči o něj. Tato soustavná péče vyvolává celou řadu vztahů mezi vlastníky obytných domů na straně jedné a dodavateli prací, služeb a energií nezbytných pro plynulý a bezporuchový provoz na straně druhé. Samostatnou kapitolu tvoří vztahy vlastníka k jednotlivým nájemcům bytů a nebytových prostor v domech. Je třeba navázat kontakty s peněžními a pojišťovací ústavy (běžný účet, na který se vybírá nájemné, pojištění majetku apod.).

Smluvní vztahy např. s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, ale i údržbářských prací nejrůznějších profesí, servisních firem, firem zajišťujících další služby spojené s bydlením a jejich návrh a předložení společenství.

Postup při převzetí domu do správy

Při přejímání každého obytného domu, ať už do vlastnictví nebo do správy, je nezbytné zejména:

zjistit úplnost a skutečnou platnost dokladů o vlastnictví obytného domu a jeho příslušenství; jedná o příslušný nabývací doklad (např. kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva) a výpis z katastru nemovitostí (tzv. list vlastnictví) od místně příslušného katastrálního úřadu, v němž jsou zapsána i případná břemena (kupř. zástavní právo);
zjistit zda je nemovitost pojištěna a v jakém rozsahu; pojištění proti živelním pohromám (požár, výbuch, úder blesku, záplava, povodeň, pád stromů, vichřice, krupobití, sesouvání půdy, tíha sněhu nebo námrazy atd.), do živelních pojištění se zahrnuje i voda z vodovodních zařízení, škody na majetku.

Prohlídka a dokumentace domu

Fyzická prohlídka každého domu při převzetí do správy by měla být provedena s cílem odpovědně zjistit skutečný stavebně technický stav, podle kterého bude třeba stanovit potřebu finančních prostředků pro zajištění oprav v domě, případně i pro rekonstrukci některých konstrukčních prvků či jejich výměnu, ale i pro provedení výměn předmětů vybavení jednotlivých bytů, které je povinen hradit vlastník domu. Protokol o předání a převzetí domu do správy je zařazen jako vzor, jakož i záznam o provedení prohlídky domu a jejich výsledcích.

Zjištění všech těchto podstatných skutečností a předání potřebné dokumentace může totiž ovlivnit kvalitu výkonu správy každého obytného domu, která závisí mimo jiné i na péči, kterou věnujeme fyzickému převzetí domu. Předpokladem operativního přehledu o majetku, zda jsou např. všechny byty v každém domě pronajaty na základě platných smluv, je řádná evidence. Ta slouží především těm, kteří s ní pracují. Základem jsou doklady a písemnosti, které obsahují zjištění stavu obytného domu k datu předání, což je zejména:

dokumentace o stavebně technickém stavu nemovitostí (např. pasporty domů, bytů, nebytových prostor)
zápisy o stavech měřidel médií dodávaných pro zajištění provozu domu (elektroměrů, vodoměrů, plynoměrů atd.),
přehled nedokončených oprav a jiných prací v domě,
revizní zprávy o výsledcích posledních provedených revizí elektroinstalace, plynoinstalace, komínů, hromosvodů atd.,
doklady ke komínovým průduchům v domě,
inventura popelových nádob,
dokumentace k instalované společné televizní a rozhlasové anténě včetně revizní zprávy,
dokumentace k hasicím přístrojům se zápisy o revizích.

Pro zabezpečení všech potřebných podkladů k vyúčtování nákladů na jednotlivé druhy služeb nájemcům bytů a nebytových prostor (ale i vlastníkům jednotek, kteří si byty koupili podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů) je nezbytná také evidence spotřeby energií. Základem evidence je přehled o stavu domovních měřidel zpracovaný při převzetí domu do vlastnictví či zprávy. Navazovat na něj pak musí operativní evidence pro každé zúčtovací období, a to nejen o stavech měřidel pro kontrolu fakturovaných nákladů, ale také evidence záloh zaplacených jednotlivými nájemci. V současné době lze s výhodou pro tyto agendy využít vhodně zvolený software pro výpočetní techniku.

Pokud dochází ke změně správce domu je třeba oznámit tuto skutečnost všem nájemcům bytů i nebytových prostor v domě.

Zjednodušený graf správy a oblasti

Přílohou pro nově vznikající společenství je graf provádění úhrad jednotlivých položek za služby.

V případě, že Vás uvedená nabídka oslovila předem se těším na spolupráci a jsem přípraven k zaslaní vzoru smlouvy o správě k projednání.

S upřímným pozdravem Ing.Jozef Hruboš