Firma Ing. Jozef Hruboš – Realitní správa poskytuje komplexní služby v oblasti správy a údržby nemovitostí. Služby poskytuje všem právnickým a fyzickým osobám. Nabízí služby pro SVJ (společenství vlastníků jednotek) od samotného založení společenství. Dále nabízí odbornou pomoc statutárním organům společnosti a to především v legislativní oblasti. Firma nabízí své zkušenosti v dané oblasti od roku 1995. Nabídku tvoří komplex služeb a jejich zabezpečení dle potřeb jednotlivých společenství.

Služby pro SVJ

Založení společenství  vlastníků jednotek (SVJ)

  • notářský zápis ustanovující schůze
  • zajištění registrace v obchodním rejstříku
  • založení a vedení účetnictví
  • vedení dokumentace domu
  • vedení plateb přes SIPO
  • nabídky na opravy a samotné zajištění oprav
  • zajištění předepsaných revizí technických zařízení

Pomoc statutárním orgánům společnosti

  • především v legislativní oblasti
  • zabezpečení havarijní služby
  • zajištění pojištění majetku společností s výraznou slevou
  • řešení pojistných událostí společenství
  • financování větších oprav vyřízením úvěru pro SVJ

Realitní činnost

Služby v oblasti realitní činnosti jsou zaměřené na zprostředkování prodeje a koupě nemovitosti. Zde je poskytován komplexní realitní servis viz. Reality, včetně zajištění pojištění domácností.

Převzetí nemovitosti do správy

Způsob převzetí nemovitosti, zejména obytného domu, do správy předznamenává do budoucna kvalitu výkonu správy a zabezpečování jeho bezporuchového provozu. Proto je nutné každému domu věnovat patřičnou pozornost a zaměřit se na zjištění všech skutečností, které mohou výkon správy a provozu domu ovlivnit. Je totiž třeba mít především na zřeteli skutečnost, že každý vlastník se s převodem vlastnictví obytných domů ujímá také výkonu veškerých vlastnických práv a povinností.

Od okamžiku převzetí domu správce musí zajistit řádné plnění základních vlastnických funkcí. Jedná se především o zajištění přehledu o majetku, jeho správy a bezporuchového provozu, ale i přípravu rozsáhlejších záměrů (např. velké opravy přesahující rámec zabezpečení běžného provozu, případně modernizace). Zajistit je třeba i další úkoly, které pro každého vlastníka vyplývají z obecně závazných předpisů (ve vztahu k účetnictví, daňovým povinnostem, bezpečnosti technických zařízení v domě, k požární ochraně, atd.).

Každý vlastník podle svého rozhodnutí se svým majetkem také hospodaří. Rozumí se samo sebou, že jeho hospodaření bude v souladu s platnou právní úpravou. Podnikání s domovním majetkem je právem vlastníka, který také odpovídá za celkový chod tohoto majetku, především jeho bezporuchový provoz.

Správa a způsoby jejího zabezpečení

Správou domovního majetku, která může mít několik způsobů zabezpečení, rozumíme vyřizování související s administrativní a operativní činností. Základní povinností vlastníka je plynulý a bezporuchový provoz a správa každého domu, plně respektující oprávněné zájmy a potřeby jednotlivých nájemců bytů a nebytových prostor.

Vlastník se proto musí podle konkrétní situace rozhodnout o způsobu zajištění správy a provozu domovního majetku. Je to především rozhodnutí o organizační formě, způsobu, případně konkrétní osobě, která bude plnění povinností vlastníka domovního majetku ve stanoveném rozsahu zabezpečovat.

Plnění svých vlastnických funkcí může vlastník domovního majetku dle svého uvážení zabezpečit v zásadě dvěma způsoby:

  • přímo jako fyzická osoba nebo vlastním aparátem právnické osoby např. obce
  • prostřednictvím jiného subjektu, který zajistí správu a provoz bytového fondu, případně veškerého nemovitého majetku vlastníka (např. realitní či zprostředkovatelské kanceláře, fyzické osoby podnikající podle živnostenského zákona, ale i obch. společnostem).

Jak již bylo výše uvedeno, správou domovního majetku rozumíme zajišťování související s administrativní a operativní činností.

Administrativní činnost

Pod administrativní činnost zahrnujeme zpravidla úkony ekonomického a právního charakteru.

Právními úkony je zejména:
  • uzavírání nájemních smluv (o nájmu bytu a o nájmu nebytových prostor)
  • právní služba vč. vedení soudních sporů.
Ekonomickou agendou je především:
  • předpis a inkaso nájemného včetně vymáhání nedoplatků,
  • rozúčtování nákladů na služby poskytované s užíváním bytu v rozsahu stanoveném buď dohodou nebo zvláštními předpisy (vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele nebo v minulosti nyní již zrušenou vyhláškou MF č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů),

  • vedení účetnictví spojeného s provozem a správou bytového fondu,
  • zpracování podkladů pro daně a poplatky k jejich úhradě.

Vlastník se proto musí podle konkrétní situace rozhodnout o způsobu zajištění správy a provozu domovního majetku. Je to především rozhodnutí o organizační formě, způsobu, případně konkrétní osobě, která bude plnění povinností vlastníka domovního majetku ve stanoveném rozsahu zabezpečovat.

Plnění svých vlastnických funkcí může vlastník domovního majetku dle svého uvážení zabezpečit v zásadě dvěma způsoby:

  • přímo jako fyzická osoba nebo vlastním aparátem právnické osoby např. obce
  • prostřednictvím jiného subjektu, který zajistí správu a provoz bytového fondu, případně veškerého nemovitého majetku vlastníka (např. realitní či zprostředkovatelské kanceláře, fyzické osoby podnikající podle živnostenského zákona, ale i obch. společnostem).

Jak již bylo výše uvedeno, správou domovního majetku rozumíme zajišťování související s administrativní a operativní činností.

Operativní činnost

Operativní činností rozumíme agendu v oblasti provozní a technické.

Provozními činnostmi rozumíme:

  • vedení evidence o stavebně technickém stavu bytového fondu,
  • předávání a přejímání bytů a nebytových prostor nájemcům (v případě správce podle dispozic vlastníka),
  • zajišťování běžné i havarijní údržby domovního majetku,
  • zabezpečování dodávek všech médií nutných pro provoz domů (např. el. energie, voda, plyn, teplo a teplá užitková voda),
  • zabezpečování úklidu společných prostor v domě, chodníků a dalších přilehlých prostranství,
  • zajišťování dalších služeb spojených s užíváním bytů a nebytových prostor (např. odvoz popela a smetí, vyvážení žump),
  • zajišťování provozu zařízení a vybavení domu (např. výtah, společná televizní anténa, domovní prádelna, mandlovna).

Agendou v oblasti technické rozumíme následující činnosti:

  • objednávání, přejímání a kontrola oprav bytového fondu (tj. oprav ve společných částech domu, ale i oprav v bytech, které hradí pronajímatel) a jeho zařízení a vybavení (včetně výměny zařizovacích předmětů v jednotlivých bytech, které hradí pronajímatel),
  • zabezpečování povinných revizí, odborných prohlídek či zkoušek, které pro vlastníka vyplývají ze zvláštních předpisů,
  • vypracování návrhů na provedení rozsáhlejších oprav bytového fondu či jeho rekonstrukcí a modernizací včetně odhadu rozpočtových nákladů,
  • zajišťování rekonstrukcí a modernizací podle návrhů schválených vlastníkem bytového fondu atd..

Výkon správy nejen domovního majetku, ale každého majetku musí představovat soustavnou péči o něj. Tato soustavná péče vyvolává celou řadu vztahů mezi vlastníky obytných domů na straně jedné a dodavateli prací, služeb a energií nezbytných pro plynulý a bezporuchový provoz na straně druhé. Samostatnou kapitolu tvoří vztahy vlastníka k jednotlivým nájemcům bytů a nebytových prostor v domech. Je třeba navázat kontakty s peněžními a pojišťovací ústavy (běžný účet, na který se vybírá nájemné, pojištění majetku apod.).

Smluvní vztahy např. s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, ale i údržbářských prací nejrůznějších profesí, servisních firem, firem zajišťujících další služby spojené s bydlením a jejich návrh a předložení společenství.

Postup při převzetí domu do správy

Při přejímání každého obytného domu, ať už do vlastnictví nebo do správy, je nezbytné zejména:

  • zjistit úplnost a skutečnou platnost dokladů o vlastnictví obytného domu a jeho příslušenství; jedná o příslušný nabývací doklad (např. kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva) a výpis z katastru nemovitostí (tzv. list vlastnictví) od místně příslušného katastrálního úřadu, v němž jsou zapsána i případná břemena (kupř. zástavní právo);
  • zjistit zda je nemovitost pojištěna a v jakém rozsahu; pojištění proti živelním pohromám (požár, výbuch, úder blesku, záplava, povodeň, pád stromů, vichřice, krupobití, sesouvání půdy, tíha sněhu nebo námrazy atd.), do živelních pojištění se zahrnuje i voda z vodovodních zařízení, škody na majetku.

Prohlídka a dokumentace domu

Fyzická prohlídka každého domu při převzetí do správy by měla být provedena s cílem odpovědně zjistit skutečný stavebně technický stav, podle kterého bude třeba stanovit potřebu finančních prostředků pro zajištění oprav v domě, případně i pro rekonstrukci některých konstrukčních prvků či jejich výměnu, ale i pro provedení výměn předmětů vybavení jednotlivých bytů, které je povinen hradit vlastník domu. Protokol o předání a převzetí domu do správy je zařazen jako vzor, jakož i záznam o provedení prohlídky domu a jejich výsledcích.

Zjištění všech těchto podstatných skutečností a předání potřebné dokumentace může totiž ovlivnit kvalitu výkonu správy každého obytného domu, která závisí mimo jiné i na péči, kterou věnujeme fyzickému převzetí domu. Předpokladem operativního přehledu o majetku, zda jsou např. všechny byty v každém domě pronajaty na základě platných smluv, je řádná evidence. Ta slouží především těm, kteří s ní pracují. Základem jsou doklady a písemnosti, které obsahují zjištění stavu obytného domu k datu předání, což je zejména:

  • dokumentace o stavebně technickém stavu nemovitostí (např. pasporty domů, bytů, nebytových prostor)
  • zápisy o stavech měřidel médií dodávaných pro zajištění provozu domu (elektroměrů, vodoměrů, plynoměrů atd.),
  • přehled nedokončených oprav a jiných prací v domě,
  • revizní zprávy o výsledcích posledních provedených revizí elektroinstalace, plynoinstalace, komínů, hromosvodů atd.,
  • doklady ke komínovým průduchům v domě,
  • inventura popelových nádob,
  • dokumentace k instalované společné televizní a rozhlasové anténě včetně revizní zprávy,
  • dokumentace k hasicím přístrojům se zápisy o revizích.

Pro zabezpečení všech potřebných podkladů k vyúčtování nákladů na jednotlivé druhy služeb nájemcům bytů a nebytových prostor (ale i vlastníkům jednotek, kteří si byty koupili podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů) je nezbytná také evidence spotřeby energií. Základem evidence je přehled o stavu domovních měřidel zpracovaný při převzetí domu do vlastnictví či zprávy. Navazovat na něj pak musí operativní evidence pro každé zúčtovací období, a to nejen o stavech měřidel pro kontrolu fakturovaných nákladů, ale také evidence záloh zaplacených jednotlivými nájemci. V současné době lze s výhodou pro tyto agendy využít vhodně zvolený software pro výpočetní techniku.

Pokud dochází ke změně správce domu je třeba oznámit tuto skutečnost všem nájemcům bytů i nebytových prostor v domě.

Zjednodušený graf správy a oblasti

Přílohou pro nově vznikající společenství je graf provádění úhrad jednotlivých položek za služby.

V případě, že Vás uvedená nabídka oslovila předem se těším na spolupráci a jsem přípraven k zaslaní vzoru smlouvy o správě k projednání.

S upřímným pozdravem Ing.Jozef Hruboš